ಭೂ ವ್ಯವಹಾರದ ವೇಳೆ ಕಾನೂನಿನ ಅರಿವಿರಲಿ


     ನೀವು ಯಾವುದಾದರೂ ಭೂಮಿ ಅಥವಾ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಕೊಳ್ಳಲು ಮುಂದಾದರೆ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಏಜೆಂಟರು ನಿಮಗೆ ಪವರ್ ಆಫ್ ಅಟಾರ್ನಿ ಮಾಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಸಲಹೆ ನೀಡಬಹುದು. ಅದರ ಬಗೆಗಿನ ಅನುಕೂಲತೆಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಮಾಹಿತಿ ನೀಡಿ ನಿಮ್ಮ ಹಾದಿ ತಪ್ಪಿಸಬಹುದು. ಅವರ ಮಾತು ಕೇಳಿ ನೀವು ಇದೇ ಸರಿ ಎಂದು ತಲೆಯಾಡಿಸಲೂಬಹುದು. ಆ ಮೂಲಕ ನೀವು ತೋಡಿಕೊಂಡ ಬಾವಿಗೆ ನೀವೇ ಬೀಳುವ ಸ್ಥಿತಿಯನ್ನು ತಂದುಕೊಳ್ಳಬಹುದು. ಕಾನೂನಿನ ಬಗ್ಗೆ ಅರಿವಿಲ್ಲದ ನೀವು ಕಾನೂನು ಬಾಹಿರವಾಗಿ ಇವುಗಳನ್ನು ಖರೀದಿಸಿ, ಮುಂದೆ ತೊಂದರೆ ಎದುರಿಸಬಹುದು. ಭೂಮಿ ಅಥವಾ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಮೇಲೆ ನಿಮ್ಮ ಪ್ರಭುತ್ವ ಸ್ಥಾಪಿಸಲು ಹಿಂದಿನ ಬಾಗಿಲ ದಾರಿ ಹಿಡಿಯುವ ಮೂಲಕ ಅಪಾಯಕ್ಕೆ ನಿಮ್ಮನ್ನು ಒಡ್ಡಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು.
     ಪವರ್ ಆಫ್ ಅಟಾರ್ನಿ, ನಿಮ್ಮ ಪರವಾಗಿ ಬೇರೊಂದು ವ್ಯಕ್ತಿಗೆ ವ್ಯವಹಾರ ನಡೆಸಲು ನೀಡುವ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಅಧಿಕಾರ. ಸಮರ್ಪಕ ಪರಿಭಾಷೆ ಬಳಸಿ, ಉದ್ದೇಶ ಹಾಗೂ ಜವಾಬ್ದಾರಿಗಳನ್ನು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ನಮೂದಿಸಿ, ನಿಮ್ಮ ಪರವಾಗಿ ವ್ಯವಹಾರ ನಡೆಸಲು ನಾಮಕರಣಗೊಂಡ ವ್ಯಕ್ತಿಗೆ ನೀವು ನೀಡುವ ಕಾನೂನು ಬದ್ಧ ದಾಖಲೆಯಿದು. ಹೀಗೆ ನಾಮಕರಣಗೊಂಡ ವ್ಯಕ್ತಿ ನಿಮ್ಮ ಪರವಾಗಿ ಎಲ್ಲಾ ರೀತಿಯ ವ್ಯವಹಾರ ನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತಾನೆ.
     ಈ ದಾಖಲೆಗೆ ಪ್ರಮಾಣೀಕೃತ ನೋಟರಿಯ ವಕೀಲರು ಸಹಿ ಮಾಡಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ನಾಮಕರಣಗೊಂಡ ವ್ಯಕ್ತಿ ನಿಮ್ಮ ಪರವಾಗಿ ಕೆಲಸ ನಿರ್ವಹಿಸಲು ನೀವು ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ಒಪ್ಪಿಗೆ ನೀಡಿದ್ದೀರಿ ಎಂದು ವಕೀಲರು ಪ್ರಮಾಣೀಕರಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಅದಕ್ಕೆ ಅಗತ್ಯವಿರುವಷ್ಟು ಮುಖಬೆಲೆಯ ಸ್ಟಾಂಪ್ ಲಗತ್ತಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಈ ವೇಳೆ ನಿಮ್ಮ ಅಧಿಕೃತ ಗುರುತು ಪತ್ರವನ್ನು ಅವರ ಮುಂದೆ ಹಾಜರುಪಡಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.
     ದೇಶದ ಹಲವು ಕಡೆ ಮಾರ್ಪಡಿಸಲಾಗದ ಪವರ್ ಆಫ್ ಅಟಾರ್ನಿ ಮೂಲಕವೇ ಆಸ್ತಿಗಳ ಮಾರಾಟ/ಖರೀದಿ ವ್ಯವಹಾರ ನಡೆಯುತ್ತದೆ. ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿ ಮಾಡಿದ ವ್ಯಕ್ತಿಗೆ ಮಾರಾಟಗಾರ ಆಸ್ತಿಯ ಸಂಪೂರ್ಣ ಹಕ್ಕನ್ನು ವರ್ಗಾಯಿಸುತ್ತಾನೆ. ನಂತರದಲ್ಲಿ ವಿಲ್ ಮೂಲಕ ಖರೀದಿದಾರನಿಗೆ ಹಕ್ಕುಸ್ವಾಮ್ಯ ವರ್ಗಾಯಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ.
ಪವರ್ ಆಫ್ ಅಟಾರ್ನಿ ಕಾರ್ಯ ವಿಧಾನ ಬಹಳ ಸುಲಭ ಹಾಗೂ ವೆಚ್ಚದಾಯಕವಲ್ಲ. ಇದು ಆತನಿಗೆ/ಆಕೆಗೆ ನಿಮ್ಮ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ಕಾನೂನಿನ ಅಧಿಕಾರ ನೀಡುವುದಿಲ್ಲ. ಆತ/ಆಕೆ ತನ್ನ ಸ್ವಂತಕ್ಕೆ ನಿಮ್ಮ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಳ್ಳುವಂತಿಲ್ಲ. ಬದಲಾಗಿ, ನಿಮ್ಮ ಅನುಕೂಲಕ್ಕಾಗಿಯೇ ಬಳಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಅಲ್ಲದೆ, ನಿಮ್ಮ ಜೀವಿತಾವಧಿಯ ನಂತರ ನಿಮ್ಮ ಆಸ್ತಿ ಕೈತಪ್ಪಿ ಹೋಗುವ ಅಪಾಯವಿಲ್ಲ. ಈ ಎಲ್ಲಾ ಕಾರಣಗಳಿಂದಾಗಿ ಜನ ಪವರ್ ಆಫ್ ಅಟಾರ್ನಿ ಮೊರೆ ಹೋಗುತ್ತಾರೆ.
     ಆದರೆ, ಪವರ್ ಆಫ್ ಅಟಾರ್ನಿ ಮೂಲಕ ಮಾಡಲಾದ ಭೂ ಖರೀದಿ ಹಾಗೂ ಮಾರಾಟ ಊರ್ಜಿತವಲ್ಲ. ಇದನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯವೇ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದೆ. "ಜನರಲ್ ಪವರ್ ಆಫ್ ಅಟಾರ್ನಿ" ಮೂಲಕ ನಡೆಸಲಾಗುವ ವಿಕ್ರಯ ವ್ಯವಹಾರಗಳು ಕಾನೂನು ಸಿಂಧುವಲ್ಲ ಎಂಬುದನ್ನು ಸುಪ್ರೀಂಕೋರ್ಟ್ ಸ್ಪಷ್ಟ ಮಾತುಗಳಲ್ಲಿ ಹೇಳಿದೆ. ಸಾಕಷ್ಟು ಮೌಲ್ಯದ ಸ್ಟಾಂಪ್‌ಗಳನ್ನು ಲಗತ್ತಿಸಿ, ಕಾನೂನು ಪ್ರಕಾರ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಲಾದ ಚಿರಾಸ್ತಿಯ ಮಾರಾಟ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಮಾತ್ರ ಊರ್ಜಿತ ಎಂದಿದೆ. ಇದರಿಂದಾಗಿಯೇ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗಳು ಸಾಲ ನೀಡುವಾಗ ಪವರ್ ಆಫ್ ಅಟಾರ್ನಿ ಮೂಲಕ ಮಾಡಲಾದ ವ್ಯವಹಾರವನ್ನು ಮಾನ್ಯ ಮಾಡುವುದಿಲ್ಲ. ಹಾಗಾಗಿ, ಕಾನೂನಿನ ಅರಿವಿರುವವರು ಪವರ್ ಆಫ್ ಅಟಾರ್ನಿ ಮೂಲಕ ವ್ಯವಹಾರ ನಡೆಸಲು ಹಿಂದೇಟು ಹಾಕುತ್ತಾರೆ.
ಅಜ್ಞಾನಕ್ಕೆ ಕಾನೂನು ರಿಯಾಯಿತಿಯಿಲ್ಲ 
ಸಾಧಾರಣವಾಗಿ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಏಜೆಂಟರು ಈಗಲೂ ಭೂ ಖರೀದಿ ಅಥವಾ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳ ಮಾರಾಟದ ವೇಳೆ ೧೦ ರೂ. ಮುಖಬೆಲೆಯ ಸ್ಟಾಂಪ್ ಪೇಪರ್ ಅಥವಾ ಇನ್ನೊಂದು ಸ್ಟಾಂಪ್ ಪೇಪರ್ ಮೇಲೆ ಪವರ್ ಆಫ್ ಅಟಾರ್ನಿ ಮೂಲಕ ವ್ಯವಹಾರ ನಡೆಸುತ್ತಾರೆ. ಕಾನೂನು ಅರಿಯದ ಮುಗ್ಧ ನಾಗರಿಕರು ಈ ಬಗ್ಗೆ ಏನು ಮಾಡಬೇಕೆಂಬುದನ್ನು ತಿಳಿದಿರುವುದಿಲ್ಲ. ಆದರೆ, ಅಜ್ಞಾನಕ್ಕೆ ಕಾನೂನಿನಲ್ಲಿ ರಿಯಾಯಿತಿಯಿಲ್ಲ ಈ ಸಂಗತಿ ನಿಮಗೆ ನೆನಪಿರಲಿ. ಹಾಗಾಗಿಯೇ, ಮುಗ್ಧ ನಾಗರಿಕರು ನಿವಾಸ ರಹಿತ ಭೂಮಿಯ ಮೇಲೆ ಕಾನೂನುಬಾಹಿರವಾಗಿ ವ್ಯವಹಾರ ನಡೆಸಿಕೊಂಡು ಬಂದಾಗ ಸರಕಾರಿ ನೌಕರರು ಅಸಹಾಯಕರಾಗಿ ಕೈಚೆಲ್ಲಿ ಕುಳಿತುಕೊಳ್ಳುತ್ತಾರೆ.
     ಜನಸಾಮಾನ್ಯರ ಅಜ್ಞಾನಕ್ಕೆ, ಮೂರ್ಖತನಕ್ಕೆ ಸರಕಾರ ಜವಾಬ್ದಾರಿಯಾಗುವುದಿಲ್ಲ. ಜನಸಾಮಾನ್ಯರ ಸುರಕ್ಷತೆಯ ದೃಷ್ಟಿಯಿಂದ ಸರಕಾರ ಸಾಕಷ್ಟು ಉತ್ತಮ ಕೆಲಸ ಮಾಡುತ್ತದೆ. ಉತ್ತಮ ಕಾನೂನುಗಳನ್ನು ರೂಪಿಸುತ್ತದೆ. ಈ ಬಗ್ಗೆ ಅರಿವು ಪಡೆಯುವುದು ಜನಸಾಮಾನ್ಯರ ಜವಾಬ್ದಾರಿ. ಭೂಮಿ ಅಥವಾ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಕೊಡು-ಕೊಳ್ಳುವ ವ್ಯವಹಾರದ ವೇಳೆ ಪವರ್ ಆಫ್ ಅಟಾರ್ನಿ ಮೂಲಕ ವ್ಯವಹಾರದ ನಡೆಸುವುದು ಕಾನೂನಿನ ಹಿತದೃಷ್ಟಿಯಿಂದ ಒಳಿತಲ್ಲ. ವ್ಯವಹಾರವನ್ನು ಒಂದಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ವಿಧದಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಸಲು ಕಾನೂನಿನಲ್ಲಿ ಅವಕಾಶವಿದೆ. ಒಂದು ವೇಳೆ ನೀವು ನಿಮ್ಮ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿ, ನಂತರ ಮ್ಯಾಜಿಸ್ಟ್ರೇಟ್ ನ್ಯಾಯಾಲಯದಲ್ಲಿ ಇದನ್ನು ದಾಖಲೆ ಸಹಿತ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಇಷ್ಟಪಟ್ಟರೆ ಈ ಬಗೆಗಿನ ಮಾರಾಟದ ಲಿಖಿತ ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ಸಹಿ ಹಾಕಲು ಭಾರತೀಯ ಗುತ್ತಿಗೆ ನೋಂದಣಿ ಕಾಯಿದೆ ಅವಕಾಶ ಕಲ್ಪಿಸಿಕೊಡುತ್ತದೆ.          ಒಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿ (ಖರೀದಿದಾರ ಅಥವಾ ಮಾರಾಟಗಾರ) ತನ್ನ ಪಾಲಿನ ವ್ಯವಹಾರವನ್ನು ಅರ್ಧ ಅಥವಾ ಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಮುಗಿಸಿದ ನಂತರ, ಇನ್ನೊಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿ ತನ್ನ ಪಾಲಿನ ವ್ಯವಹಾರ ಮುಗಿಸಲು ಈ ಕಾಯಿದೆ ಅವಕಾಶ ಕಲ್ಪಿಸುತ್ತದೆ. ಒಪ್ಪಂದದ ನಂತರ ಇದರ ಪ್ರತಿಯನ್ನು ರಿಜಿಸ್ಟ್ರಾರ್ ಅವರಿಗೆ ಸಲ್ಲಿಸಿ, ಅದರ ಜತೆಗೆ ಅಗತ್ಯ ಮಾಹಿತಿಗಳನ್ನು ಪೂರೈಸಿ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು.
ಭೂ ಮಾರಾಟ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಕಾನೂನಿಗೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ನಡೆದಿದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಸರಕಾರಕ್ಕೆ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಲು ಇದು ಕಾನೂನುರೀತ್ಯಾ ಸಲ್ಲಿಸಲಾದ ನೋಟಿಸ್ ಆಗಿರುತ್ತದೆ. ಅಗತ್ಯ ಬಿದ್ದರೆ, ಇದಕ್ಕೆ ಸ್ಟಾಂಪ್ ಡ್ಯೂಟಿ ಕಟ್ಟುವಂತೆ ಸರಕಾರ ಆದೇಶ ನೀಡಬಹುದು. ಭಾರತೀಯ ಗುತ್ತಿಗೆ ಕಾಯಿದೆ ಪ್ರಕಾರ ಯಾವುದೇ ಗುತ್ತಿಗೆ ನೋಂದಣಿಗೆ ಮುಕ್ತ. ಭಾರತೀಯ ನಿರ್ಮಾಣ ಗುತ್ತಿಗೆ ಕಾಯಿದೆ ಯಾವುದೇ ಪ್ರಕಾರದ ಗುತ್ತಿಗೆಯನ್ನು ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಅವಕಾಶ ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ. ಈ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಭೂಮಿ ಖರೀದಿಸುವಾಗ ಅಥವಾ ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವಾಗ ಭಾರತೀಯ ಆಸ್ತಿ ಕಾಯಿದೆ ಬಗ್ಗೆ ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳುವುದು ಉತ್ತಮ.
ಈ ಬಗ್ಗೆ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ಇಲಾಖೆಗಳೂ ಗಮನ ಹರಿಸುವುದು ಒಳಿತು. ಸಹಜವಾಗಿ ಜನಸಾಮಾನ್ಯರಿಗೆ ಕಾನೂನಿನ ಬಗ್ಗೆ ಅರಿವು ಇರುವುದಿಲ್ಲ. ಇದಕ್ಕಾಗಿ ಸಾವಿರಾರು ರೂಪಾಯಿಗಳನ್ನು ಚೆಲ್ಲಿ ವಕೀಲರ ಜತೆ ವ್ಯವಹರಿಸುವ ಮೂಲಕ ಆರ್ಥಿಕ ಹೊರೆ ಹೊರಿಸುವ ಬದಲು, ಸರಕಾರ ಜನರಿಗೆ ತಿಳುವಳಿಕೆ ನೀಡುವ ಕೆಲಸ ಹಮ್ಮಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಭೂವ್ಯವಹಾರಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟಂತೆ ಕನಿಷ್ಠ ಜ್ಞಾನ ಮೂಡಿಸುವ ಕೆಲಸ ಮಾಡಬೇಕು. ಚಿತ್ರ ಸಹಿತ ಪುಸ್ತಕ ಅಥವಾ ಕಿರುಹೊತ್ತಿಗೆಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಿ, ಜನರಿಗೆ ಸೂಕ್ತ ಮಾಹಿತಿ ಒದಗಿಸುವ ಕೆಲಸ ಹಮ್ಮಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಯಾವ ರೀತಿಯ ವ್ಯವಹಾರ ಕಾನೂನು ಬದ್ಧ, ಯಾವ ರೀತಿಯ ವ್ಯವಹಾರ ಕಾನೂನುಬಾಹಿರ ಎಂಬ ಬಗ್ಗೆ ಅರಿವು ಮೂಡಿಸುವ ಕಾರ್ಯ ಕೈಗೊಳ್ಳಬೇಕು. ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಹಿತದೃಷ್ಟಿಯಿಂದ ಈ ಕಾರ್ಯ ತುರ್ತು ಅಗತ್ಯ.



( ೨೦೧೧ ಡಿಸೆಂಬರ್ ಮೂರರಂದು ವಿಜಯ ಕರ್ನಾಟಕದಲ್ಲಿ ಪ್ರಕಟವಾದ ಲೇಖನ ).